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為了加強(qiáng)對(duì)我市住宅專項(xiàng)維修資金的管理，確保住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)利人的合法利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，我局對(duì)《陽(yáng)江市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了修訂，形成了《陽(yáng)江市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿），現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。
請(qǐng)各單位、個(gè)人于2014年11月10日前以信函、電子郵件或傳真方式將意見、建議反饋給陽(yáng)江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局。
聯(lián) 系 人：張基忠，聯(lián)系電話：0662－3428866
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陽(yáng)江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局
2014年10月27日
附件：
陽(yáng)江市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 陽(yáng)江市范圍內(nèi)的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本實(shí)施細(xì)則。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本實(shí)施細(xì)則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本實(shí)施細(xì)則所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、電梯井、天線、照明設(shè)施、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
第五條 陽(yáng)江市住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門會(huì)同縣（市、區(qū)）財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。其屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
第二章 交 存
第六條 開發(fā)單位在辦理房屋預(yù)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提交住宅專項(xiàng)維修資金的交存方案。
第七條 開發(fā)單位售樓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在售樓處明示交存住宅專項(xiàng)維修資金的方式、比例、構(gòu)成、總數(shù)，并書面告知購(gòu)房者。
第八條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）住宅物業(yè)，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者小區(qū)住宅外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅；
（三）開發(fā)單位留用的物業(yè)，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)交存。
第九條 本實(shí)施細(xì)則施行之日起，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，多層建筑（含6層及6層以下、別墅）的商品住宅按40元/平方米交存，高層建筑（含7層及7層以上）的商品住宅按50元/平方米交存。
第十條 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房之中提取的住宅專項(xiàng)維修資金，屬于公有住房售房單位所有。
第十一條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行作為住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，由其屬下物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在專戶管理銀行設(shè)立總賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，實(shí)行四級(jí)賬戶核算?？傎~戶為一級(jí)核算，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立二級(jí)賬戶核算，小區(qū)內(nèi)每幢樓房設(shè)立三級(jí)賬戶核算，每個(gè)業(yè)主或?qū)?yīng)房屋戶門號(hào)設(shè)立四級(jí)賬戶核算管理。
第十二條 應(yīng)交存住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用或辦理產(chǎn)權(quán)證前，將住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十三條 未按本實(shí)施細(xì)則規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)單位不得將房屋交付購(gòu)房者。
第十四條開發(fā)單位、購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，須提供住宅專項(xiàng)維修資金交存憑證。
第十五條 專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)出具財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
開發(fā)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)代收的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將首期住宅專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)存到專戶管理銀行的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十六條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)督促尚未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的購(gòu)房者、開發(fā)單位，按照交存標(biāo)準(zhǔn)將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十七條 住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)交應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期住宅專項(xiàng)維修資金30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交至首期交存住宅專項(xiàng)維修資金的金額。
（一）已實(shí)施物業(yè)管理，且已成立業(yè)主大會(huì)的，住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)交金額、方式、時(shí)限，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法作出續(xù)交方案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過后組織實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法作出續(xù)交方案并經(jīng)三分之二以上業(yè)主通過后組織實(shí)施。
（二）未實(shí)施物業(yè)管理，已成立業(yè)主大會(huì)的，住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)交金額、方式、時(shí)限，由業(yè)主大會(huì)依法作出續(xù)交方案并組織實(shí)施。
住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)交方案，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)涉及專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過，并在通過之日起10日內(nèi)報(bào)市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案，續(xù)交的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)及時(shí)交存到專戶管理銀行的住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第三章 使 用
第十八條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第二十條 住宅專項(xiàng)維修資金使用采用劃撥轉(zhuǎn)賬方式，但用于維修工程相關(guān)支出在五萬(wàn)元以下的小額資金可在該專戶提現(xiàn)支付。
第二十一條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/SPAN>
（一）涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的，由該區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>
（二）涉及單幢物業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>
（三）涉及部分或局部異產(chǎn)毗連物業(yè)的，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>
住宅專項(xiàng)維修資金不足支付的，由不足部分業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>
尚未建立住宅專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/SPAN>
第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金使用的具體列支及分?jǐn)偳闆r，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在維修和更新、改造物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后10日內(nèi)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯置位置進(jìn)行公告。
第二十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的專有部分建筑面積分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。
第二十四條 需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議；
（二） 住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)；
（五）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)作出初審意見報(bào)上級(jí)住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門審批后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第二十五條 發(fā)生危及物業(yè)安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行搶修的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定實(shí)施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以組織代修，并將有關(guān)情況告知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用按照業(yè)主各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例，從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。
第二十六條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
（一）依法在物業(yè)保修期內(nèi)由開發(fā)單位或者施工單位承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由市政或相關(guān)單位承擔(dān)的道路、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）依法屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用；
（四）物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用；
（五）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
第二十七條 在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。
禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
第二十八條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：
（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；
（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得利益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；
（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第二十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第三十條 因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主可持相關(guān)證明向?qū)艄芾磴y行提取其住宅專項(xiàng)維修資金個(gè)人賬戶中的余額，并辦理賬戶注銷手續(xù)。
第三十一條 專戶管理銀行收取住宅專項(xiàng)維修資金后，向交款人出具維專項(xiàng)修資金專用票據(jù)和有效證明。
專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度。業(yè)主可憑住宅專項(xiàng)維修資金有效證明到專戶管理銀行指定各網(wǎng)點(diǎn)對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額進(jìn)行查詢。
第三十二條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每月向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)維修資金賬戶對(duì)賬單等有關(guān)業(yè)務(wù)資料；并每年至少一次向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金賬戶對(duì)賬單，確保資金準(zhǔn)確無(wú)誤。
第三十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用，在住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，或者由財(cái)政部門統(tǒng)籌解決，并與住宅專項(xiàng)維修資金分賬核算。
第三十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督，住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。
第五章 法律責(zé)任
第三十六條 開發(fā)單位違反本實(shí)施細(xì)則第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門按建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》笫三十六條規(guī)定處理。
第三十七條 開發(fā)單位未按本實(shí)施細(xì)則第二十三條規(guī)定支付維修和更新、改造費(fèi)用的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門按建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》笫三十六條規(guī)定處理。
第三十八條 違反本實(shí)施細(xì)則第十八條規(guī)定的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門按建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十七條規(guī)定處理。
第三十九條 違反本實(shí)施細(xì)則第二十七條第二款規(guī)定的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設(shè)行政主管部門按建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》笫三十八條規(guī)定處理。
第四十條 對(duì)違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。
第四十一條住宅專項(xiàng)維修資金管理行政主管部門以及其它有關(guān)行政管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第四十二條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期限為五年。原陽(yáng)江市房產(chǎn)管理局、陽(yáng)江市財(cái)政局、原陽(yáng)江市建設(shè)局發(fā)布的《陽(yáng)江市住宅小區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行規(guī)定》（陽(yáng)房[2009]37號(hào)）同時(shí)廢止。
