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為深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議精神，認(rèn)真落實(shí)市委、市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，切實(shí)做好我市去庫存工作，我局起草了《陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）實(shí)施方案》（征求意見稿），現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。
請(qǐng)各單位、個(gè)人于2016年3月31日前以信函、電子郵件或傳真方式將意見、建議反饋給我局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理科。
聯(lián) 系 人：莫碧珠，聯(lián)系電話：0662-3428866
通信地址：陽江市石灣北路409號(hào)
郵政編碼：529500
電子郵件：yj3428866@sina.com
傳 真：0662-3428866
陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局
2016年3月22日
陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）實(shí)施方案
（征求意見稿）
為深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議精神，認(rèn)真落實(shí)市委、市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，切實(shí)做好我市去庫存工作，根據(jù)《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存行動(dòng)計(jì)劃（2016-2018年）和《陽江市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》，制定本實(shí)施方案。
一、總體要求和工作目標(biāo)
（一）總體要求
按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革要求，結(jié)合陽江實(shí)際情況，采取建立購租并舉的住房制度、加快農(nóng)民工市民化等措施，按照市級(jí)統(tǒng)籌、屬地責(zé)任、因城施策、突出重點(diǎn)、有序推進(jìn)的原則，逐步減少我市現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步構(gòu)建多層次、全口徑住房保障體系，積極促進(jìn)城市公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施均等化，提高人民居住水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）工作目標(biāo)
1.全市商品房庫存規(guī)模逐步減少。到2018年底，全市商品房庫存規(guī)模比2015年底的417萬平方米減少15萬平方米。保證2018年底全市的商品房庫存規(guī)模在402萬平方米（商品住房庫存減少5萬平方米，非商品住房庫存減少10萬平方米）。其中，2016年化解7.5萬平方米，2017年化解6萬平方米，2018年化解1.5萬平方米。在此基礎(chǔ)上，按照“政府推動(dòng)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持”的原則，積極推進(jìn)實(shí)施。
2.各縣（市、區(qū)）去庫存周期基本達(dá)到合理區(qū)間。根據(jù)各地管理職責(zé)、商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，將全市各地區(qū)分為江城區(qū)（含高新區(qū)）、陽東區(qū)、陽春市、陽西縣、海陵試驗(yàn)區(qū)五個(gè)區(qū)域，實(shí)行“一區(qū)一策”去庫存政策。各地區(qū)要結(jié)合自身實(shí)際，制定具體實(shí)施方案，落實(shí)國(guó)家和省深化住房制度改革的總體要求與目標(biāo)任務(wù)。到2018年，各地區(qū)商品住房去庫存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi)，非商品住房去庫存周期明顯縮短。去庫存具體任務(wù)詳見《2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表》。
二、重點(diǎn)任務(wù)與政策措施
（一）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道。
各地要加快制訂實(shí)施意見，采取提高貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)助群眾購買安置住房等措施，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置。政府主導(dǎo)的征遷項(xiàng)目，原則上不再新建實(shí)物安置房，實(shí)行貨幣化安置。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)實(shí)施貨幣化安置的棚戶區(qū)居民給予房屋評(píng)估價(jià)格10%—20%的獎(jiǎng)勵(lì)?？赏ㄟ^發(fā)放補(bǔ)貼或購買、租賃商品房籌集房源等方式提供住房保障。（市住房規(guī)劃建設(shè)局，各縣級(jí)以上人民政府（管委會(huì)））
?。ǘ┡嘤》孔赓U市場(chǎng)，逐步建立購租并舉的住房制度。
通過減免行政事業(yè)性收費(fèi)、資本金注入、保障房資產(chǎn)注入等措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將積壓商品房轉(zhuǎn)成租賃型住房或養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和專業(yè)房屋租賃機(jī)構(gòu)通過接受委托、市場(chǎng)收購等方式籌集房源，開展房屋租賃業(yè)務(wù)，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)，為去庫存、滿足外來務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體住房需求、培育住房租賃市場(chǎng)提供新渠道。構(gòu)建多層次、全口徑城鎮(zhèn)住房保障體系，主要采取公租房貨幣化方式，逐步將公共租賃住房保障范圍擴(kuò)大到外來務(wù)工人員等非戶籍常住人口；按照住房制度改革的要求，將住房保障逐漸覆蓋到符合條件的各類人群。對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)月營(yíng)業(yè)額不超過3萬（含3萬元）的納稅人，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市財(cái)政局、市教育局、市衛(wèi)生計(jì)生局、市地稅局）
?。ㄈ┲С诌M(jìn)城農(nóng)業(yè)人口置業(yè)，滿足新市民住房需求。
加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，深化戶籍制度改革，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，可享受城鎮(zhèn)居民教育、醫(yī)療、社保等方面同等待遇。市住房規(guī)劃建設(shè)局要積極配合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行陽江分行搭建“農(nóng)民安家貸”等信貸平臺(tái)，加大住房商業(yè)性貸款支持，優(yōu)先發(fā)放首套房和改善型居民住房貸款，創(chuàng)新、開發(fā)和試點(diǎn)適于農(nóng)民工實(shí)際情況的信貸產(chǎn)品，大力支持農(nóng)民進(jìn)城購房。（市發(fā)展改革局、市公安局、市住房規(guī)劃建設(shè)局，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行陽江分行，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
（四）取消過時(shí)的限制性措施，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用。
對(duì)商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。切實(shí)貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的相關(guān)政策；可放開香港、澳門居民購房限制。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市商務(wù)局、市工商局，人行陽江中心支行，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
?。ㄎ澹?/SPAN>加大居民購房金融、稅收支持力度，降低居民購房成本?！ ?/SPAN>
認(rèn)真落實(shí)國(guó)家有關(guān)個(gè)人住房金融、稅收等各項(xiàng)優(yōu)惠政策。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例為25%，落實(shí)國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。積極推動(dòng)外來務(wù)工人員、個(gè)體工商戶和靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，通過優(yōu)化服務(wù)提高住房公積金使用效率。開展住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，推動(dòng)城市間住房公積金調(diào)劑使用。研究開展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和“公轉(zhuǎn)商”、“商轉(zhuǎn)公”試點(diǎn)。適度調(diào)整住房公積金貸款政策，職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請(qǐng)住房公積金貸款。調(diào)整住房公積金貸款條件。降低貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為20%。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市財(cái)政局、市國(guó)稅局、市地稅局，人行陽江中心支行，銀監(jiān)局陽江分局）
?。?/SPAN>支持老舊社區(qū)自建房居民置換新房，改善群眾居住條件。
支持老舊社區(qū)自建房居民置換新房，出臺(tái)政策，在保持房屋原使用性質(zhì)基礎(chǔ)上，針對(duì)本市老舊社區(qū)自建房在辦理產(chǎn)權(quán)交易時(shí)存在歷史問題導(dǎo)致交易難、成本高等情況，通過簡(jiǎn)化辦事手續(xù)等措施，統(tǒng)一按自建房辦理有關(guān)交易手續(xù)和繳交契稅，打通自建房交易瓶頸，促進(jìn)我市房產(chǎn)市場(chǎng)流通，盤活庫存量。（市國(guó)土資源局、市住房規(guī)劃建設(shè)局、市地稅局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
（七）多渠道降低商品房建設(shè)成本，穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)。
貫徹落實(shí)《陽江市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（陽府〔2016〕9號(hào)）有關(guān)精神，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)，切實(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)和交易成本。鼓勵(lì)搭建商品房團(tuán)購、團(tuán)租平臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展企業(yè)、項(xiàng)目的兼并重組及整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在企業(yè)落實(shí)債權(quán)債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，對(duì)被兼并企業(yè)逾期、到期的銀行貸款給予展期或轉(zhuǎn)貸，對(duì)兼并重組后的企業(yè)綜合授信給予并購貸款支持。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市國(guó)土資源局、市財(cái)政局、市金融局，銀監(jiān)局陽江分局）
（八）適度調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。
在規(guī)劃條件許可前提下，適度允許庫存房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)。在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求；對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃已批準(zhǔn)并處于實(shí)施階段的開發(fā)項(xiàng)目，在必要規(guī)劃控制指標(biāo)不變的前提下，局部規(guī)劃調(diào)整無需再重新進(jìn)行規(guī)劃修改的審批。將棚戶區(qū)改造、“三舊”改造和保障性住房項(xiàng)目納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制年度住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市商務(wù)局、市民政局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
（九）強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模。
根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少住宅用地供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，靈活確定地塊面積，組合不同用途和不同用地規(guī)模的地塊搭配供應(yīng)。對(duì)尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，用于租賃型保障房、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)格控制農(nóng)村新增宅基地審批，必要時(shí)暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。優(yōu)化“三舊”改造政策，統(tǒng)籌平衡商業(yè)、辦公、工業(yè)等改造項(xiàng)目規(guī)模。（市國(guó)土資源局、市住房規(guī)劃建設(shè)局、市“三舊”改造辦）
（十）完善交通和公共服務(wù)設(shè)施配套，促進(jìn)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。
以陽江市“十三五”規(guī)劃為引導(dǎo)，加快實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，完善中心城區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、文化、體育等公共配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)多功能土地用途開發(fā)，進(jìn)一步提升濱海新區(qū)的宜居、宜業(yè)品質(zhì)。抓好陽春、陽西、海陵三大市域副中心建設(shè)，完善產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、居住和城鄉(xiāng)銜接功能，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展適應(yīng)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市發(fā)展改革局、市交通運(yùn)輸局、市教育局、市環(huán)境保護(hù)局、市城管局、市衛(wèi)生計(jì)生局、市文廣新局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
?。ㄊ唬┮龑?dǎo)開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)。
鼓勵(lì)開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)，由快速開發(fā)銷售模式向城市綜合運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。對(duì)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上尚未出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等商品房，通過土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策加快轉(zhuǎn)化為開發(fā)商自持物業(yè)。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市財(cái)政局、市發(fā)展改革局、市國(guó)土資源局、市地稅局、市金融局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
（十二）允許商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓項(xiàng)目變更改造，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。
出臺(tái)政策，引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求將庫存商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等改造為孵化器、眾創(chuàng)空間、酒店公寓或普通商品住宅等；將庫存商品房改造用于扶持養(yǎng)老、旅游等事業(yè)發(fā)展。（市住房規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市商務(wù)局、市科技局、市旅游外僑局，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)））
三、組織保障與督查考核
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）要切實(shí)承擔(dān)房地產(chǎn)去庫存工作的主體責(zé)任，抓緊研究制訂本地區(qū)2016—2018年去庫存行動(dòng)計(jì)劃及2016年度計(jì)劃，明確工作目標(biāo)、工作措施、部門分工、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等要求，周密部署，認(rèn)真組織實(shí)施，確保按時(shí)完成工作任務(wù)。各地區(qū)工作計(jì)劃及2016年度計(jì)劃應(yīng)于2016年4月底前報(bào)市住房規(guī)劃建設(shè)局備案；2017年、2018年的年度計(jì)劃于上年年底前報(bào)市住房規(guī)劃建設(shè)局備案。
?。ǘ┘訌?qiáng)部門聯(lián)動(dòng)。市住房規(guī)劃建設(shè)局作為房地產(chǎn)去庫存工作牽頭部門，要切實(shí)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和工作指導(dǎo)，確保各項(xiàng)工作措施銜接順暢。發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土等部門要制定相關(guān)配合政策。其他相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)要積極配合做好去庫存各項(xiàng)工作。
?。ㄈ┘訌?qiáng)督查督辦。市住房規(guī)劃建設(shè)局要制訂督查方案，牽頭會(huì)同有關(guān)部門對(duì)各縣（市、區(qū)）政府、管委會(huì)工作落實(shí)情況實(shí)行全過程跟蹤督查。各地、各有關(guān)部門要將去庫存工作納入年度工作重點(diǎn)，確保落實(shí)到位，并于每季度末將工作進(jìn)展情況報(bào)送市住房規(guī)劃建設(shè)局匯總后報(bào)市政府及督查室。將去庫存工作納入相關(guān)考核項(xiàng)目，對(duì)工作落實(shí)不到位的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格問責(zé)。
附件：2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表
附件：
2016—2018年陽江市去庫存任務(wù)表
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（單位：萬平方米） | ||
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區(qū) 域 |
商品房現(xiàn)狀庫存面積 |
商品住房去庫存任務(wù) |
非商品住房去庫存任務(wù) |
去庫存任務(wù)合計(jì) | ||||
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2016年 |
2017年 |
2018年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 | |||
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全市 |
417 |
2.5 |
2 |
0.5 |
5 |
4 |
1 |
15 |
|
江城區(qū) （含高新） |
139 |
0.9 |
0.8 |
0.2 |
1.8 |
1.5 |
0.5 |
5.7 |
|
陽東區(qū) |
44 |
0.25 |
0.2 |
0.05 |
0.5 |
0.4 |
0.1 |
1.5 |
|
陽春市 |
96 |
0.6 |
0.5 |
0.1 |
1.2 |
1.0 |
0.2 |
3.6 |
|
陽西縣 |
80 |
0.5 |
0.3 |
0.1 |
1.1 |
0.8 |
0.15 |
2.95 |
|
海陵區(qū) |
58 |
0.25 |
0.2 |
0.05 |
0.4 |
0.3 |
0.05 |
1.25 |
注：1﹒在各地區(qū)力爭(zhēng)將商品住房去庫存周期降至16個(gè)月以下。
2﹒非商品住房力爭(zhēng)在現(xiàn)有庫存基礎(chǔ)上減少10%以上。
