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各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，各商業(yè)銀行，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市房地產(chǎn)協(xié)會：
現(xiàn)將《陽江市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向我局反映。該文的部門規(guī)范性文件統(tǒng)一編號為陽部規(guī)〔2023〕21號。
陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年8月31日
陽江市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法
第一章 總則
第一條 為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金的收存和使用行為，確保商品房預(yù)售資金專款專用，維護商品房預(yù)售交易雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準預(yù)售的商品房項目，其預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的設(shè)立、變更、注銷和預(yù)售資金的收存、撥付、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)購人依照合同約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項，包括定金、首付款、分期付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
本辦法所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。
第四條 市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱監(jiān)管部門）按照管轄范圍及職責(zé)負責(zé)組織實施本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。
中國人民銀行陽江市中心支行、國家金融監(jiān)督管理總局陽江監(jiān)管分局及陽江市金融工作局按照管轄范圍及職責(zé)共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，并依法對監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為進行處理。
第五條 開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）應(yīng)當(dāng)按照本辦法和《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）約定，配合監(jiān)管部門做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，其職責(zé)為：
（一）建立商品房預(yù)售資金的收入、支出臺賬，并進行日常管理；
（二）協(xié)助開展商品房預(yù)售資金的收取和撥付等監(jiān)管工作;
（三）按月將商品房預(yù)售資金收取和撥付情況制定月度報表，報監(jiān)管部門;
（四）監(jiān)管協(xié)議約定的其他事項。
第六條 預(yù)售資金的監(jiān)管遵循專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、重點把控、節(jié)點控制的原則。預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，用于與預(yù)售商品房有關(guān)的工程建設(shè)。
第二章 監(jiān)管賬戶設(shè)立
第七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同中國人民銀行陽江市中心支行、國家金融監(jiān)督管理總局陽江監(jiān)管分局依法通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，簽訂資金監(jiān)管服務(wù)協(xié)議，并及時將中標(biāo)的商業(yè)銀行名單在市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站及粵安居平臺上予以公示。
各監(jiān)管銀行業(yè)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)與房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等信息即時互通共享，確保業(yè)務(wù)辦理便捷安全。
第八條 預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)商業(yè)銀行名單中選擇監(jiān)管銀行，按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶。
監(jiān)管賬戶名稱應(yīng)為“項目（或公司）名稱+預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”。
第九條 項目預(yù)售過程中，監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶原則上不得變更。因預(yù)售項目轉(zhuǎn)讓確需變更的，憑已辦理變更手續(xù)的《商品房預(yù)售許可證》等資料向監(jiān)管部門辦理相關(guān)變更手續(xù)。
監(jiān)管部門批準賬戶變更的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將原賬戶的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶，監(jiān)管銀行及相關(guān)銀行應(yīng)當(dāng)配合做好有關(guān)交接工作。
第十條 預(yù)售人申請《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行共同簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容。監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管賬戶名稱、監(jiān)管賬號和賬戶對應(yīng)的棟號。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知預(yù)購人。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站進行公示。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)方案和施工進度編制《預(yù)售項目建設(shè)工程進度用款計劃表》，經(jīng)監(jiān)理企業(yè)審核后，作為監(jiān)管協(xié)議附件和申請使用商品房預(yù)售資金的依據(jù)。
第三章 預(yù)售資金收存
第十一條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得以其他任何形式收存商品房預(yù)售資金，變相逃避監(jiān)管。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)要求預(yù)購人按合同約定將商品房預(yù)售資金以銀行轉(zhuǎn)賬或POS機刷卡等方式直接存入監(jiān)管賬戶，或者要求預(yù)購人持開具的《商品房預(yù)售資金繳款通知書》（下稱《繳款通知書》）直接到監(jiān)管銀行繳交商品房預(yù)售資金。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)要求預(yù)購人一并在《繳款通知書》上簽名蓋章。預(yù)購人憑監(jiān)管銀行入賬憑證向預(yù)售人換領(lǐng)交款票據(jù)。監(jiān)管銀行入賬憑證作為辦理商品房買賣合同備案的要件之一。
預(yù)購人將定金、符合個人住房或商業(yè)用房貸款規(guī)定的首付款足額存入監(jiān)管賬戶后，預(yù)售人和預(yù)購人方可通過粵安居平臺網(wǎng)簽系統(tǒng)辦理擬購合同網(wǎng)簽手續(xù)。
第十二條 需要使用監(jiān)管銀行POS機收取預(yù)售資金的預(yù)售人應(yīng)當(dāng)與該預(yù)售項目監(jiān)管賬號對應(yīng)的銀行簽訂POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書，該POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書作為監(jiān)管協(xié)議的附件之一，提交給監(jiān)管部門核查。監(jiān)管銀行和預(yù)售人變更該預(yù)售項目監(jiān)管賬號對應(yīng)的銀行POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)及時提交已變更的銀行POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書給監(jiān)管部門重新核查。
第十三條 預(yù)購人用POS機繳交預(yù)售資金的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)要求其在POS機回單上注明預(yù)購人姓名及購買商品房的地址、棟號、房號，并與預(yù)售人一并在《繳款通知書》上簽名蓋章。預(yù)售人憑POS機回單為預(yù)購人開具交款票據(jù)。POS機回單及《繳款通知書》作為辦理商品房買賣合同備案的要件之一。
第十四條 預(yù)購人申請辦理按揭貸款（含公積金貸款）購買商品房的，發(fā)放貸款的銀行（含住房公積金管理機構(gòu)）應(yīng)當(dāng)將貸款直接劃入商品房買賣合同中注明的監(jiān)管賬戶。
第四章 預(yù)售資金使用
第十五條 監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金按監(jiān)管要求分為監(jiān)管額度內(nèi)資金和監(jiān)管額度外資金。
預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準是指預(yù)售商品房項目自開始施工到完成建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)、達到交付條件所需的單位建筑面積費用；實行商品住宅精裝修的，還應(yīng)當(dāng)將裝修費用計算在內(nèi)。預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準，由監(jiān)管部門根據(jù)市造價管理部門公布的上年度住宅工程預(yù)算造價參考指標(biāo)信息確定的項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，一般按照建筑工程平方米造價加20%區(qū)內(nèi)配套費用確定，精裝修商品房項目增加每平米800元造價。預(yù)售人申報建筑工程平方米造價低于造價管理部門公布的上年度參考價格的，按造價管理部門公布的上年度參考價格執(zhí)行。
預(yù)售資金監(jiān)管額度是指監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，按批準預(yù)售的樓棟建筑面積與預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準的乘積，在監(jiān)管賬戶開戶時確定并在監(jiān)管協(xié)議中予以載明。項目建造成本高，監(jiān)管額度不足以保障項目完工的，監(jiān)管部門可以適當(dāng)上調(diào)監(jiān)管額度。
監(jiān)管資金留存比例是指監(jiān)管賬戶的存款余額占預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。
第十六條 預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)的資金不同于預(yù)售人自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于本項目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出；監(jiān)管額度內(nèi)的資金，商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。
第十七條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的累計進賬金額未達到監(jiān)管額度時，按監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的50%預(yù)留工程建設(shè)保證金，企業(yè)可按工程建設(shè)進度申請用款用于后續(xù)工程建設(shè)。
第十八條 額度內(nèi)資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進度，設(shè)置以下控制節(jié)點：
（一）項目工程形象進度達到預(yù)售條件但未封頂?shù)模O(jiān)管資金留存比例為70%；
（二）主體結(jié)構(gòu)封頂時，監(jiān)管資金留存比例為50%；
（三）項目完成外立面施工且腳手架拆除后，監(jiān)管資金留存比例為30%；
（四）竣工驗收合格，監(jiān)管資金留存比例為5%；
（五）完成商品房不動產(chǎn)權(quán)首次登記后取消監(jiān)管。
帶精裝修的商品房項目，在完成地磚鋪設(shè)后，可以申請裝修造價的50%；在完成驗收達到交樓條件后，可以申請余下的50%。
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到規(guī)定的監(jiān)管額度后，預(yù)售人可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額按國家規(guī)定執(zhí)行。監(jiān)管協(xié)議解除后，保函相應(yīng)失效。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不可以用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)管部門做好必要的審核工作。
第十九條 預(yù)售商品房項目達到規(guī)定的工程控制節(jié)點后，預(yù)售人可向項目所在地監(jiān)管部門申請調(diào)整監(jiān)管資金留存比例并提交以下材料：
（一）監(jiān)管資金留存比例（調(diào)整）申請表；
（二）工程建設(shè)進度相關(guān)證明材料及影像資料：取得商品房預(yù)售許可證后，提交工程進度照片，要求清晰反映工程實際進度，并注明拍攝日期；主體結(jié)構(gòu)封頂時，提交工程進度照片及《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收記錄表》；工程完成外立面施工且腳手架拆除，提交工程進度照片；竣工驗收合格時，提交《房屋市政工程竣工驗收備案意見書》。
監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)（不含現(xiàn)場查勘時間）完成審核，符合規(guī)定的予以調(diào)整。
第二十條 預(yù)售資金的使用和提?。?/span>
（一）預(yù)售人申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的資金，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個工作日內(nèi)完成審核，支出款項應(yīng)當(dāng)用于本項目有關(guān)的工程建設(shè)。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)如實填寫、提交以下材料并對材料的真實性負責(zé)：
1.預(yù)售資金使用申請表；
2.監(jiān)管賬戶對賬單；
3.預(yù)售項目建設(shè)工程進度用款計劃表；
4.預(yù)售人向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位撥付款項的，提供相關(guān)付款證明材料，款項原則上撥付至上述單位。
預(yù)售人申請撥付預(yù)售資金用于支付工程款時，需按申請撥付金額的20%比例存入農(nóng)民工工資專戶，專款專用，確保專項用于支付農(nóng)民工工資。預(yù)售人有義務(wù)監(jiān)督施工單位加強農(nóng)民工工資發(fā)放，并依法承擔(dān)責(zé)任。
（二）監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由預(yù)售人提取使用。預(yù)售人申請?zhí)崛”O(jiān)管額度外的資金，提取款項可直接劃撥至相關(guān)單位或預(yù)售人其他非監(jiān)管賬戶，可用于本項目有關(guān)的工程建設(shè)及相關(guān)稅費。預(yù)售人申請撥付預(yù)售資金用于支付稅款時，款項原則上直接撥付至主管稅務(wù)管理機關(guān)待解賬戶。
（三）預(yù)售人申請使用和提取預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)通過資金監(jiān)管系統(tǒng)向項目所在地監(jiān)管部門提出申請，審核同意后通過資金監(jiān)管系統(tǒng)將撥款信息傳遞給監(jiān)管銀行。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)憑監(jiān)管部門出具的預(yù)售資金使用證明材料及資金監(jiān)管系統(tǒng)的確認信息，在2個工作日內(nèi)一次性完成款項撥付。
第二十一條 買賣雙方解除合同后，預(yù)售人申請在監(jiān)管額度內(nèi)資金退還售房款的，應(yīng)當(dāng)持網(wǎng)簽合同注銷證明等相關(guān)材料向項目所在地監(jiān)管部門提交預(yù)售資金退款申請。監(jiān)管部門核實情況屬實的，出具預(yù)售資金退款證明材料，由監(jiān)管銀行按規(guī)定在2個工作日內(nèi)一次性將購房款直接退還給預(yù)購人。
第五章 預(yù)售資金監(jiān)管終止
第二十二條 監(jiān)管賬戶涉及的商品房預(yù)售項目，預(yù)售人取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可向監(jiān)管部門申請取消預(yù)售資金監(jiān)管（如果預(yù)售商品房屬于帶精裝修銷售的，需同時提交監(jiān)理企業(yè)出具的精裝修工程已完成且達到交付條件的證明材料）。
第二十三條 預(yù)售人申請取消預(yù)售資金監(jiān)管，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起1個工作日內(nèi)審核完畢。經(jīng)審核通過的，出具取消預(yù)售資金監(jiān)管通知單，并將監(jiān)管賬戶取消監(jiān)管信息傳遞至監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行據(jù)此終止監(jiān)管。
第六章 監(jiān)督、檢查及管理措施
第二十四條 監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強對預(yù)售資金收存、使用情況的監(jiān)督檢查，及時掌握商品房銷售情況并對合同網(wǎng)簽備案、房屋預(yù)告抵押等情況，建立預(yù)警機制，防范市場風(fēng)險。各監(jiān)管銀行及相關(guān)按揭貸款銀行應(yīng)積極配合做好預(yù)售資金監(jiān)管工作。
監(jiān)管部門應(yīng)加強動態(tài)監(jiān)管，定期進行工程進度現(xiàn)場檢查。凡無正當(dāng)理由停工的，經(jīng)確認后，作為重點監(jiān)管項目，按監(jiān)管協(xié)議約定，可暫時停止申請使用預(yù)售資金。監(jiān)管額度內(nèi)資金未達到相應(yīng)的支取節(jié)點時，預(yù)售項目出現(xiàn)重大社會風(fēng)險隱患需啟動應(yīng)急措施支付工程建設(shè)費用或農(nóng)民工工資的，監(jiān)管部門可按實際審核；對存在工程進度異常，逾期難交付的問題樓盤，由監(jiān)管部門按照“一樓一策”等方式，重點監(jiān)控監(jiān)管賬戶，實行專門監(jiān)管或?qū)嵤┓忾]管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，以達到“保交樓”的目的。
第二十五條 人民法院凍結(jié)、扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對監(jiān)管賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關(guān)部門防范應(yīng)對房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，維護購房者合法權(quán)益。對欠稅的預(yù)售人，稅務(wù)部門依法對監(jiān)管額度外資金進行扣劃的，在扣劃前應(yīng)當(dāng)告知監(jiān)管部門。
第二十六條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴格按照監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與項目所在地監(jiān)管部門進行對接，發(fā)現(xiàn)預(yù)售人存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知監(jiān)管部門。
第二十七條 預(yù)售人有下列行為之一的，由監(jiān)管部門按照監(jiān)管協(xié)議相關(guān)約定，責(zé)令限期整改，整改期間不予受理其預(yù)售資金使用申請；情節(jié)嚴重的可暫停其商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)，并依法作出處理；造成嚴重后果的，依法追究其法律責(zé)任。
（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；
（二）變相逃避預(yù)售資金監(jiān)管的；
（三）未按規(guī)定使用預(yù)售資金的；
（四）提供虛假材料的；
（五）其他違反本辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為。
第二十八條 監(jiān)管銀行有下列行為之一的，由監(jiān)管部門按照監(jiān)管協(xié)議相關(guān)約定，暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，并由其依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時通報有關(guān)主管部門按有關(guān)規(guī)定處理；造成嚴重后果的，依法追究其法律責(zé)任。
（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；
（二）未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自撥付預(yù)售資金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延撥付預(yù)售資金的；
（四）未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；
（五）其他違反本辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為。
監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自撥付預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
第二十九條 按揭貸款銀行未按規(guī)定將按揭貸款及時足額劃入監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管部門向有關(guān)主管部門通報。如造成預(yù)售資金被挪用的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
第三十條 施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助預(yù)售人違規(guī)使用預(yù)售資金，監(jiān)管部門將其違規(guī)行為通報有關(guān)主管部門，并記入企業(yè)信用不良行為記錄。導(dǎo)致工程無法按時竣工的 ，依法追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。
第三十一條 監(jiān)管部門和相關(guān)銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法追究責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法移交司法機關(guān)處理。
第七章 附 則
第三十二條 本辦法自2023年12月1日起施行，自施行之日起有效期5年。本辦法實施前已領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項目按本辦法執(zhí)行。本市此前相關(guān)文件規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法為準。
